TATA CARA JUAL-BELI TANAH
Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :
1.Akta Jual Beli (AJB)
Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Siapakah Pejabat yang berwenang membuat Akta Jual -beli tidak lain adalah beliau PPAT Sementara (Camat Setempat) dan Notaris Yang sudah lulus seleksi UJIAN PPAT biasanya ujian ini di laksanakn di kampus STPN (sekolah tinggi Pertanahan Nasioanl)
2. Persyaratan AJB (akte jual beli)
yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :
a. Penjual (Pihak Pertama) membawa :
* Pihak Pertama (penjual) berikut suami/isteri Penjual
* Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
* Kartu Tanda Penduduk Suami dan Isteri yang masih berlaku.
* Jika Suami/isteri penjual meninggal maka yang harus dibawa adalah Akte Kematian.
* Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan Terahir dan lima tahun kebelakang
* Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
* Kartu Keluarga.
b. Sedangkan calon pembeli (Pihak Kedua) membawa :
* Kartu Tanda Penduduk yang masih berlaku
* Kartu Keluarga.
3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.
a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
1. Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
2. Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) yaitu 5% dari Harga Transaksi di bayarkan di Bank atau Kantor Pos. cara perhitungan nanti kita akan bahas di waktu yang akan datang ya Klik disini
3. Penjual harus membayar Pajak Jual beli yaitu dari nilai transaksi -10jt sisanya dikali 5%
4. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
5. Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
6. PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa atau dalam tanggungan di bank.
b. Pembuatan Akta Jual Beli
1. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis jika dikuasakan.
2. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi biasanya dari perangkat desa jika melalui PPAT Sementara (camat) dan kedua pegawai Notaris Jika Melalui NOTARIS PPAT.
3. Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, Termasuk juga sudah lunas atau belum untuk transaksinya.
4. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
5. Akta dibuat 2 lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
6. Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.
7. Dan satu hal lagi mengenai penanggalan akta jual beli segala HAK dan Kewajiban baik dai PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA Detailnya Bisa diklik disni
4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?
1. Sebelum Akta Jual beli didaftarkan atau diserahkan ke kantor Pertanahan Setempat maka Yang harus dilakukan kwalidasi SSB dikantor PBB.S
2. PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
3. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.
5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?
* Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli atau Kuasanya Jika Dikuasakan.
* Akta jual beli PPAT yang sudah lengkap.
* Asli Sertifikat hak atas tanah.
* Foto Copy Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual yang masih berlaku dan di ligalisir.
* Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Bumi dan Bangunan tahun Terahir.
* Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?
1. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
2. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
3. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
..
Tips Membeli Tanah Yang Aman - Tanah adalah harta yang tidak bergerak yang merupakan salah satu bentuk investasi yang paling menguntungkan, sehingga diminati oleh banyak orang. Jelas saja diminati, pasalnya harga tanah akan semakin naik dari hari ke hari. Sebagai contoh jika anda membeli tanah sekarang dan anda menjualnya 2-5 tahun kemudian, dijamin harganya akan berlipat ganda dari harga saat anda membeli. Si empunya tanah hanya harus membayar pajak setiap tahun dan jumlahnya pun terbilang kecil, tergantung wilayah masing-masing.
Nah, bagi anda yang ingin berinvestasi tanah ada baiknya anda memperhatikan dengan seksama cara-cara aman membeli tanah, pasalnya saat ini semakin banyak kasus persengketaan lahan / tanah yang pada akhirnya akan merugikan anda sendiri. Tentu anda tidak ingin tanah yang telah anda beli ternyata bermasalah dalam kepemiilikan dan keabsahan setifikat, atau masalah lain. Untuk itu jika anda ingin pembelian tanah anda tidak bermasalah, anda harus membaca tips-tips membeli tanah yang aman berikut ini.
1. Cek kondisi tanah
Tanah yang hendak anda beli sebaiknya dicek terlebih dahulu, baik kontur tanahnya maupun potensi tanahnya. Jika tanah tersebut termasuk tanah bergerak maka sebaiknya anda mencari tanah di lokasi lain karena tanah yang bergerak tidak baik jika dibangun rumah di atasnya. Selain itu lihatlah dulu lokasi tanahnya, apakah strategis atau tidak. Semakin strategis lokasinya maka keuntungan anda akan semakin berlipat. Jika di pinggir jalan, maka pastikan bahwa tanah tersebut tidak masuk dalam rencana pelebaran jalan atau kemungkinan buruk lain.
2. Memeriksa surat-surat tanahnya
Sebelum anda membeli tanah pastikan bahwa surat-surat tanahnya masih lengkap dan absah, termasuk juga kepemilikannya. Jika tanah tersebut sudah bersertifikat maka periksalah apakah sertifikat tersebut sudah berpindah tangan atau belum, caranya dengan meminta SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah) di kantor kelurahan setempat. Dan usahakan sertifikat tanah atas nama penjual tanah itu sendiri agar lebih mudah prosesnya. Tetapi jika tanah tersebut belum bersertifikat dan masih berupa girik sebaiknya anda memeriksa keabsahan bukti kepemilikannya, apakah valid atau tidak. Anda bisa meminta bantuan kepada petugas kelurahan atu kecamatan setempat. Selain itu lihat juga batasan-batasan tanah yang jelas, dengan cara meminta bantuan kepada PPAT ( Pejabat Pembuat Akta Tanah). Pemeriksaan surat-surat tanah wajib anda lakukan agar anda tidak mendapatkan masalah di kemudian hari.
3. Pemeriksaan oleh PPAT
Untuk memastikan keabsahan sertifikat tanah yang akan anda beli, gunakanlah jasa PPAT untuk memeriksanya. PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat tanah tersebut ke BPN ( Badan Pertanahan Nasional). Tujuannya adalah untuk memastikan apakah sertifikat itu asli atau tidak, sedang dijaminkan atau tidak, atau mungkin dalam sengketa. Nah, jika diketahui sertikat tersebut ternyata bermasalah maka PPAT akan / seharusnya menolak AJB ( Akta Jual Beli) tanah.
4. Membuat AJB oleh PPAT
Jika sertifikat tanah dinyatakan absah / tidak bermasalah dalam hal apapun maka selanjutnya adalah membuat AJB oleh PPAT. Untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) biasanya dibutuhkan syarat-syarat berikut :
- Surat pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) selama 5 tahun terakhir.
- Sertifikat tanah untuk pengecekan tanah ke badan pertanahan dan untuk keperluan balik nama.
- Surat izin mendirikan bangunan.
- Dan jika masih dibebani hak tanggungan atau hipotik, harus ada surat roya dari bank bersangkutan.
5. Balik nama sertifikat tanah
Setelah PPAT selesai membuat AJB, maka PPAT kemudian menyerahkan berkas AJB tersebut ke BPN untuk mengurus balik nama sertifikat tanah yang dibeli. Peyerahan berkas untuk balik nama selambat-lambatnya 7 hari setelah penandatanganan AJB agar segera diproses. Biasanya 2 minggu setelah penandatanganan tersebut pembeli akan segera mendapatkan sertifikat baru atas nama yang baru pula (nama pembeli). Beberapa syarat / berkas yang diserahkan untuk membalik nama sertifikat adalah sebagai berikut :
- Surat permohonan balik nama dengan ditandatangani oleh pembeli
- Akta jual beli, sertifikat,
- KTP pembeli dan penjual,
- Bukti pelunasan pembayaran PPh
- Bukti pelunasan pembayaran BPHTB.
6. Mengurus pajak
Setelah semua prosedur di atas telah rampung, maka hal yang dilakukan selanjutnya adalah mengurus pembayaran pajak melalui PPAT, namun anda dapat jua membayarnya sendiri. Untuk BPHTB, yang semula dibayarkan ke kas negara, sekarang harus dibayarkan ke kas masing-masing pemerintah daerah melalui Dipenda (Dinas Pendapatan Daerah).
Nah,bagi anda yang berencana atau akan membeli tanah maka sebaiknya anda perhatikan tips-tips di atas agar aman dan tidak bermasalah. Permasalahan sengketa lahan bisa anda antisipasi dari awal, salah satunya dengan melakukan jual beli tanah dengan teliti dan hati-hati. Hindarilah jual beli tanah yang sedang disengketakan, dan jangan terburu-buru membeli tanah.
Cara Pinjam Uang di Bank untuk Beli Tanah
Sari Insaniwati, CFP. (Foto: MRE)Pertanyaan:Saya karyawan swasta, berpenghasilan rata-rata Rp10 juta per bulan. Kemarin ditawari tanah atau sawah seharga Rp75 jutaan. Saya berpikiran ambil kredit uang dari bank untuk beli sawah tersebut karena dekat dengan rumah saya.Sedangkan rumah juga belum jadi 100 persen. Apakah langkah saya tersebut sudah benar.Mohon bantuan solusinya.
Salam
RhimasAditya
Tulung Agung. JawaTimur.
Jawaban:
Bapak Rhimas, yang pertama harus dipikirkan adalah apakah dengan berutang tersebut Anda mendapatkan keuntungan dibanding dengan biaya yang harus Anda keluarkan atas utang tersebut? Tidak apa-apa mempunyai utang, selama itu menjadi utang yang produktif, artinya utang untuk membeli kebutuhan produktif atau aset yang nilainya selalu naik.
Sebelum Anda memutuskan untuk membeli, cek terlebih dahulu dua faktor berikut:
1. Faktor lokasi
Apakah lokasinya strategis, apakah sudah tersedia jalan menuju lokasi, bagaimana kondisinya, apakah rawan banjir, apakah akan masuk dalam rencana perluasaan tata kota?
2. Faktor harga
Banyak orang beranggapan bahwa harga tanah selalu naik sehingga kita bisa membeli dengan harga berapa pun dan menunggunya hingga harga naik. Hal tersebut tidak selalu benar, karena ternyata ada lokasi-lokasi tertentu yang mengalami harga mendatar bahkan turun.
Membeli tanah atau properti untuk investasi tentunya memerlukan waktu untuk menjualnya kembali, Anda harus menghitung perkiraan kenaikan harga tanah dalam beberapa tahun ke depan. Kurangi perkiraan keuntungan dengan biaya-biaya yang harus dikeluarkan seperti: biaya pajak (PBB, PPh), biaya balik nama, biaya notaris, dan komisi agen jika menggunakan.
Jika Anda mengetahui nilai tanah berupa sawah itu akan meningkat di masa-masa mendatang, boleh-boleh saja mengambil kredit bank, asalkan cicilan per bulannya tidak lebih dari 30 persen penghasilan. Akan tetapi jika cicilan tersebut dirasakan memberatkan, mengingat Anda masih perlu biaya untuk menyelesaikan rumah, lebih baik ditunda terlebih dahulu untuk menghindarkan Anda terkena masalah karena tidak dapat mencicil pinjaman bank di kemudian hari.
Sari Insaniwati, CFP
MRE Financial & Business Advisory
Mitra Rencana Edukasi, PT I Jl Musi No.33 Cideng Gambir Jakarta Pusat 10150 I T. 021- 385 6722 I mike.sutikno@mre.co.id I www.mre.co.id I Follow us @mreindonesia
Join "Dare to Dream Indonesia", our free entry Program Coaching & Business Mentoring. http://www.facebook.com/pages/Dare-to-Dream-Indonesia/11291371265
Anda memiliki pertanyaan seputar masalah keuangan, kami siap beri solusinya. Kirimkan pertanyaan Anda ke economy@okezone.com, danredaksi@okezone.com dengan subyek "Konsultasi Ekonomi".
(//wdi)
source:
http://www.arf25production.com/
http://www.constiti.com/
http://economy.okezone.com/
dadangbussiness.wordpress.com/
Terowongan channel ini di operasikan oleh Eurotunnel plc. Chunnel – dimana Chunnel adalah kependekan dari The Channel Tunnel, Proyek berbiaya besar ini awalnya dimulai dengan beberapa kesalahan, dan akhirnya selesai dibangun pada 1994. Beberapa waktu yang lalu terowongan ini pernah mengalami kebakaran selama 20 jam yang di sebabkan oleh sebuah kereta barang, kebakaran ini mengakibatkan temperatur terowongan mencapai 1000 derajat celcius. Setiap harinya 40.000 orang melintasi terowongan ini.
