COACH RUKMANA ARIEF

• Properti
Nilai jual atau sewa dari suatu  properti tidak hanya ditentukan oleh
eprmintaan dan penawaran atau oleh kebutuhan dan harga. Dalam  real
estate, properti itu sendiri merupakan faktor yang berdiri sendiri, karena
memiliki nilai kegunaan dan kemanfaatan sendiri. Keunggulan nilai dan
keunggulan kompetitif dari suatu properti di pengaruhi oleh : 

1. Restriksi penggunaan : hak milik mempunyai fungsi sosial. Berbagai
peraturan membatasi penggunaan properti, seperti :  ijin membuat
bangunan ( IMB), persyaratan sanitasi dan kesehatan, ketentuan
penghunian kondominium atau rumah susun , perjanjian sewa
menyewa.  Oleh karena itu investasi real estate harus disesuaikan
penggunaannya dengan hukum dan peraturannya . 

2. Analisa lingkungan  :  lokasi yang baik   akan  meningkatkan potensi
investasi properti.  Lokasi yang baik mempunayi 2 dimensi :
- Kemudahan ( convenience ), yaitu jangkauan suatu properti
terhadap tempat-tempat yang sering dikunjungi oleh para pemilik
atau penyewa properti mis : sekolah, sarana rekreasi, kantor /
tempat kerja, tempat ibadah , pusat perbelanjaan.
- Lingkungan ( environment ) : berbagai aspek disekeliling
proeprti  baik fisik maupun non fisik yang memeberikan
kemanfaatan pada properti, yaitu lingkungan : 

* alam : penghijauan, kebebasan polusi
* estetika : ketertiban bangunan dan arsitektur
* sosio ekonomis : : sifat dan gaya hidup mereka yang tinggal
atau bekerja disitu

* Legal : berbagai restriksi yang membatasi penggunaan
properti
* fiskal : kewajiban membayar pajak ( PBB ) dan hak atas
keamanan, kebersihan ( dari aparat setempat ) 

3. Analisa lapangan :
  - Ukuran  luas properti  : untuk rumah tinggal ada yang
menghendaki halaman yang luas dan ada yang tidak
menghendakinya; untuk bangunan komersial, diperlukan  tempat
parkir.
  - kualitas properti, seperti kesuburan tanah dan  drainase untuk
menghindari banjir. 

4. Perbaikan. Dalam real estate ,  perbaikan berarti tambahan-tambahan
pada properti, seperti : kebun, lantai parkir, trotoar.Selain itu, harus dilakukan
pengaturan ruangan, pemenuhan perlengkapan  ruangan, penyediaan jalan antar
ruangan , dan sebagainya. 

5. Pengelolaan properti ( property management ).  Manajemen properti
pada pokoknya berfungsi untuk mendapatkan tingkat kemanfaatan yang optimal dari
suatu properti.
• Proses pengalihan  / transfer properti. Disini  diperlukan  peningkatan
promosi dan perbaikan negosiasi.

PERKIRAAN NILAI PASAR 

Dalam real estate, konsepsi nilai pasar berbeda dengan saham dan obligasi karena :
1. Setiap properti itu unik
2. Syarat dan kondisi penjualan sangant beraneka ragam
3. Informasi pasar tidak sempurna
4. Properti memerlukan cukup waktu  untuk eksposur pasar, tetapi pejual tidak
mempunyai cukup waktu
5. pembeli juga harus bertindak cepat
Dalam memperkirakan nilai pasar real estate dikenal 3 pendekatan : 

1. Pendekatan biaya : didasarkan atas pemikiran bahwa investor tidak perlu
membayar harga properti yang  lebih  besar daripada biaya untuk
membangunnya lagi dengan ahrga-harga  tanah, tenaga dan bahan bangunan
saat ini. Pendekatan ini hanya cocok untuk  bangunan relatif baru.
2. Pendekatan penjualan komparatif, menggunakan harga-harga jual dari properti
yang serupa sebagai variabel masukan pembanding.
3. Pendekatan  penghasilan : menggunakan prinsip kapitalisasi yang  secara
tehnis berarti mengubah aliran penghasilan mendatang ke dalam nilai sekarang
( present value ), rumusnya : 

Penghasilan operasi neto tahunan (NOI)
Nilai pasar ( V ) =  ------------------------------------------------
       Tingkat kapitalisasi pasar (R)
      NOI
        ( V ) =      ------
        R

 
PRAKIRAAN HASIL INVESTASI
Dalam melakukan prakiraan hasil investasi, investor menggunakan pendekatan nilai
pasar dan analisa investasi.
Perbedaan antara konsepsi nilai pasar dan analisa investasi yang akan saling
melengkapi tersebut menyangkut empat faktor : 

1. Retrospektif dan prospektif. Pendekatan nilai pasar bersifat retrospektif
dengan melihat harga jual properti serupa yang baru lalu untuk
memperkirakan  harga dari suatu  properti tertentu dimasa mendatang.
Sedangkan  analisa investasi memperkirakan berbagai determinan nilai seperti
ekonomi, kependudukan, daya beli dan potensi sumber persaingan yang akan
datang 

2. Impersonal dan personal. Pendekatan   nilai pasar  memperkirakan harg
properti berdsarkan analisa pasar secara umum. Namun sebenarnya setiap
pembeli dan  penual properti mempunyai kebutuhan masing-masing yang
unik, sehingga  setiap transaksi real estate selalu  dipengaruhi oleh keinginan
untuk memenuhi kebutuhan masing-masing  individu tersebut. Dalam hal ini
analisa  investasi berusaha membuat   penilaian setiap  transaksi properti
berdasarkan tujuan dan kendala pribadi dari pihak penjual dan pembeli. 

3. Transaksi  tunai dan transaksi pembelanjaan. Konsepsi nilai pasar atau
pendekatan  penghasilan (  menggunakan asumsi pemeblian tunai  (
unleverage ). Alternatif cara  pembelian lain adalah dengan menggunakan cara
pembelanjaan ( financing atau leverage ). Penggunaan leverage mengandung
dimensi  resiko hasil yang berbeda, dalam arti : 

• Risiko investasi bertambah karena dana yang dipinjam harus dibayar
kembali atau pembayaran cicilan ahrus dilunasi 

• Hasil investasi bisa positif bila lebih besar daripada biaya dana pinjaman
( positive  leverage ), atau negatif bila hasilnya lebih rendah daripada
biaya dana pinjaman ( negative leverage ). 

4. NOI dan aliran  tunai. Konsepsi  nilai pasar menggunakan pendekatan
penghasilan berdasark  kapitalisasi  penghasilan operasi neto dengan rumus
NOI. Tetapi, investor real estate  sering menggunakan cara pemebelanjaan
dalam pembelian properti. Cara pembelanjaan tersebut menghitung hasil
investasi berdasar diskon/ nilai sekarang dari aliran tunai 
( discount cash flow) atau perkiraan hasil ( approximate  yield ) untuk menentukan  kelayakan
suatu investasi real estate yang direncanakan.

NILAI SEKARANG ALIRAN TUNAI DAN PERKIRAAN HASIL 

Dengan menggunakan teknik nilai sekarang, dapat diperkirakan mengenai kelayakan
suatu  investasi properti. Asumsinya :  properti dipegang untuk beberapa tahun, dan
dalam masa ( holding period ) tersebut properti memeberi hasil ( misalnya sewa ),
setelah akhir masa itu properti tidak memberi hasil tetapi memerlukan pengeluaran
biaya. Dalam hal ini diperlukan berbagai perhitunga s sbb : 

1. aliran tunai sesudah pajak tahunan ( annual after tax cash flow ) dan nilai
sekarang aliran tunai tersebut ( present value ) 

2. hasil penjualan sesudah pajak  ( after tax proceed of sale ) dan nilai sekarang
hasil penjualan tersebut ( present value ).